家を買うとき、多くの人が最初に気にするのが「自分はいくら借りられるのか」です。けれども本当に大切なのは、借りられる額ではなく、無理なく返せる額を知ること。上限いっぱいで借りてしまうと、暮らしにゆとりがなくなり、将来のライフイベントに対応しづらくなります。
この記事では、住宅ローンの借入可能額の考え方を、年収別の目安とともに解説します。
この記事でわかること
- 「借りられる額」と「返せる額」の違い
- 年収別の借入可能額・無理のない借入額の目安
- 月々の返済額をイメージするための考え方
「借りられる額」は返済比率で決まる
金融機関が貸せる金額は、返済負担率（返済比率） をもとに計算されます。これは年収に占める年間返済額の割合のことです。多くの金融機関では、年収に応じて 30〜35%程度 を上限としています。
ただし、これはあくまで貸す側の上限です。教育費や車の維持費、老後資金まで考えると、手取りベースで20〜25%以内に返済を収めるほうが、家計に余裕が残ります。
「借りられる額」と「返せる額」の差
たとえば額面年収500万円なら、返済比率35%で計算すると年間175万円まで返済に充てられる計算になります。しかし手取りは額面より少なく、そこから生活費・貯蓄を差し引くと、実際に無理なく返せる額はもっと控えめになります。上限＝適正額ではないと意識しておきましょう。
年収別・借入可能額の目安
下表は、金利や返済期間を一定の条件と仮定した場合の、おおまかな目安です。
| 額面年収 | 借入可能額の目安（上限寄り） | 無理のない借入額の目安 |
|---|---|---|
| 400万円 | 約3,000〜3,500万円 | 約2,400〜2,800万円 |
| 500万円 | 約3,800〜4,300万円 | 約3,000〜3,500万円 |
| 600万円 | 約4,500〜5,200万円 | 約3,600〜4,200万円 |
| 700万円 | 約5,300〜6,000万円 | 約4,200〜4,900万円 |
| 800万円 | 約6,000〜6,800万円 | 約4,800〜5,600万円 |
※金利・返済期間・他の借入の有無などで大きく変わります。2026年時点の一般的な目安であり、実際の借入可能額は金融機関の審査によって決まります。
借入額を左右する主な要素
- 金利と返済期間：期間が長いほど月々は下がるが総返済額は増える
- 他の借入：自動車ローンやカードのリボなどは借入可能額を圧迫する
- 頭金の有無：頭金があると借入額を抑えられる
- 団信・健康状態：団体信用生命保険に加入できるかも審査に影響
月々の返済額からも考える
借入額だけでなく、月々いくら払うかから逆算する方法も有効です。家賃の延長線で考えると現実的なイメージがつかめます。
| 借入額 | 月々返済額の目安 |
|---|---|
| 3,000万円 | 約8〜9万円台 |
| 4,000万円 | 約11〜12万円台 |
| 5,000万円 | 約14〜15万円台 |
※返済期間35年・元利均等を想定した概算です。金利によって上下します。
東京・首都圏では物件価格が高くなりやすいため、借入額も大きくなりがちです。だからこそ、月々の返済額を「今の家賃＋無理のない上乗せ」の範囲に収められるかを基準にすると、判断がぶれません。
無理のない返済計画を立てる3つのコツ
- 手取りの20〜25%以内に月々の返済を収める
- ボーナス払いに頼りすぎない（収入変動に弱くなる）
- 教育費・老後資金など将来の支出も同時に見込む
これらを満たす借入額が、あなたにとっての「返せる額」です。
借入可能額を増やしたいときの考え方
「希望の物件にあと少し届かない」というとき、借入可能額を広げる方法もあります。ただし、無理のある借入にならないよう注意が必要です。
他の借入を整理する
自動車ローンやカードのリボ払い、奨学金などの返済は、住宅ローンの借入可能額を圧迫します。完済できるものを先に整理しておくと、審査上の余力が生まれます。
収入合算・ペアローンを検討する
共働き夫婦なら、二人の収入を合わせて借入額を増やす方法があります。借入額は増えますが、どちらかが働けなくなったときの返済も想定しておくことが大切です。団信の保障範囲もあわせて確認しましょう。
返済期間と頭金で調整する
返済期間を延ばせば月々の負担は下がりますが、総返済額は増え、完済時年齢も上がります。頭金を増やせば借入額を抑えられます。月々・総額・完済年齢の3点をバランスよく見て決めましょう。
よくある質問
Q. 年収の何倍まで借りられますか？
A. かつては「年収の5倍程度」が目安とされましたが、低金利下では7〜8倍前後まで借りられるケースもあります。ただし借りられる額と返せる額は別問題です。倍率よりも、月々の返済が手取りに対して無理のない範囲かで判断しましょう。
Q. 転職して間もないと審査に通りにくいですか？
A. 勤続年数を重視する金融機関もありますが、近年は勤続1年未満でも相談できる先が増えています。雇用形態や収入の安定性も見られるため、事前審査で見込みを確認するのが確実です。
Q. ボーナス払いは設定したほうがいいですか？
A. 月々の負担は軽くなりますが、ボーナスは景気や業績で変動します。設定するとしても、返済全体に占める割合は控えめにしておくと安心です。
まとめ
住宅ローンで本当に確認すべきは、上限額ではなく 無理なく返せる額 です。年収別の目安はあくまで出発点とし、手取りに対する返済比率と、月々の返済額の両面から検討しましょう。家計に余裕を残す借入が、長く安心して暮らすための土台になります。
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